Бюро правового консалтинга
Выберите город

+7 (495) 255-04-11

info@pragnum.net

+7 (4912) 51-23-36

info@pragnum.net

+7 (4922) 60-06-36

info@pragnum.net

+7 (4822) 33-13-68

info@pragnum.net

+7(831) 413-39-91

info@pragnum.net

+7 (4932) 26-21-36

info@pragnum.net

 

8(863)294-62-18

info@pragnum.net

+7 (861) 278-62-77

info@pragnum.net

8(843)240-68-98

info@pragnum.net

+7(927)747-37-37

info@pragnum.net

8(8422)30-79-20

info@pragnum.net

8(383)213-33-43

8(383)347-71-20

info@pragnum.net

+7-906-10-55-550

info@pragnum.net

ул. Угрешская 2, стр.1

м. Дубровка

г. Рязань, ул. Николодворянская, д. 18, офис 15

г. Владимир, ул. Большая Московская, д.67, офис 207

 

г. Тверь, Вагжановский пер, д. 9, оф. 504

г. Калининград, ул. Горького 81А

г. Нижний Новгород, ул. Ефремова, д.6, оф.201

г. Иваново, Проспект Ленина, д.2-а, офис 5

г. Ростов-на-Дону,

ул. Ивановского, 38

 г. Краснодар, ул.Дальняя, 39/2

г. Казань, ул.Спартаковская д. 88б, оф. 19 

г. Самара ул. Чернореченская д. 25

г. Ульяновск

ул. К.Маркса 17

 

г. Новосибирск,

ул. Зыряновская, д. 63, оф. 502

г. Уфа, ул. Революционная, дом 82, офис 1

Сделки с недвижимостью

Компания "Pragnum & Partners" является аккредитованным партнером "Банка Тинькофф".

Нас рекомендуют. Ниже образцы ссылок на отзывы размещенных на Банки.ру.

https://www.banki.ru/services/responses/bank/response/10245739/ 
https://www.banki.ru/services/responses/bank/response/10245353/ 
https://www.banki.ru/services/responses/bank/response/10244656/ 
https://www.banki.ru/services/responses/bank/response/10242815/ 
https://www.banki.ru/services/responses/bank/response/10237403/ 
https://www.banki.ru/services/responses/bank/response/10220382/ 
https://www.banki.ru/services/responses/bank/response/10192630/ 
https://www.banki.ru/services/responses/bank/response/10191422/ 
https://www.banki.ru/services/responses/bank/response/10179386/ 
https://www.banki.ru/services/responses/bank/response/10163648/ 
https://www.banki.ru/services/responses/bank/response/10133006/ 

Приобретая недвижимость, следует помнить, что 1 из 3 сделок может быть оспорена в суде, а  1 из 10 сделок будет оспорена в суде.

Если Вы, получая ипотечный кредит, считаете что вашу сделку обезопасит банк, страховая, нотариус, знакомый юрист или годами проверенный риэлтор, друг - сотрудник полиции или вы сами справитесь, почитав информацию в интернете, то это заблуждение.

В апреле 2015г. Оценку квартирных судебных дел в интервью NERS.RU дал представитель Нотариальной палаты Санкт-Петербурга. Он сообщил, что специальной статистики по основаниям для судебных разбирательств Нотариальной палатой не ведется, однако при этом в Петербурге формально могли бы быть оспорены до 20-25% сделок со вторичными квартирами. В реальности это происходит - до 7% (то есть до суда доходит только одно из трех-четырех возможных разбирательств).

По данным Росреестра (а это орган занимающийся регистраций сделок с недвижимостью), в 2016 году было признано недействительными более 6% сделок.

"ЦИАН", "КВАДРАТНЫЙ МЕТР", "ВЕДОМОСТИ РУ" не однократно в своих статьях описывали основания и риски признания сделок недействительными. По некоторым данным цифра таких сделок доходит до 15%. Ниже ссылки на экспертные статьи.

https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/11561

https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2017/10/17/737848-sdelki-kvartirami-vtorichnom-rinke

В реальности же ситуация намного плачевней.  Это лишь статистика недействительных сделок. Процент оспариваемых сделок, куда намного больше.

При этом нужно понимать, что оснований оспаривания сделки или признания ее не действительной очень много. Это и мнимые сделки, и сделки совершенные под влиянием заблуждения, стечение тяжелых обстоятельств,  с заинтересованностью и возможность оспаривания по крупности,  и по подписантам, и притворность и др.

На первичном же рынке, цифра рисковых сделок еще более внушительная.

Весьма однозначно высказался по этому поводу  и Верховный Суд  РФ в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", указав судам на приоритетную необходимость защиты титула (т.е. собственника, а не покупателя).

 

Ну давайте вернемся к заблуждениям.

1. БАНК и СТРАХОВАЯ ВАС НЕ ЗАЩИТИТ!

Банк, проводя проверку, проверяет объект на возможность получить его в залог и полномочия подписанта. Иные вопросы его вообще не интересуют. Банк за ваш счет застрахует свои риски. Т.е. вы оплатите страховку при получении ипотеки, которая застрахует сумму кредита. Сумму вашего первоначального взноса не один банк страховать не будет. Обратите внимание на это в договоре страхования, где выгодоприобретателем - является банк.  Страховая произведя выплату банку, предъявит субрагационный иск.  На выходе покупатель останется без денег и без квартиры.

И если Вам сотрудник банка говорит, зачем Вам юристы, вам банк все проверит/ у нас есть своя проверка которая стоит денег (дежурные формулировки сотрудников Сбера, ВТБ, Абсолюта, РСХБ и тд.), то этот сотрудник либо малоквалифицированный и не понимает о чем он говорит, либо он просто лукавит. Банк и страховая проверит ПНД и НД, аресты, залоги, обременения, зарегистрированных и полномочия подписантов и все!

 

2. НОТАРИУС ГАРАНТИЙ НЕ ДАЕТ И НЕ ОТВЕЧАЕТ ЗА РИСКИ!

Проводя нотариальную сделку, нотариус удостоверяет подписи подписантов, запрашивает выписки ПНД и НД заблаговременно, берет выписку из ЕГРН, смотрит домовую или ЕЖД или выписку. За иные риски, нотариус ответственности не несет и проверять риски нотариус не обязан, что прямо следует из "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 27.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.02.2019).

 

3. У вас есть знакомый юрист или годами проверенный риэлтор, друг - сотрудник полиции или есть  интернет?

Тут сразу хочется отметить, что толковые юристы в России действительно есть, но их немного, примерно 0,5%. Грамотных юристов разбирающихся в сделках из этих 0,5 %  ничтожно мало. Чтобы провести грамотно сделку, мало быть в числе 0,5 % юристов, нужно еще разбираться в банковском праве  и понимать специфику проведение сделок региона. В том же Петербурге авансы принимаются под предварительные договора купли-продажи. А подписание такой бумаги имеет целый ряд правовых рисков, минимальный из которых остаться без аванса. В Москве - это односторонние задатки, где покупателю вообще не предусмотрен возврат аванса. А еще надо понимать последствие выхода на сделку без юр.освобождения, понимать схему с аккредитивами, учитывать специфику региона кто, за что, платит и тд.

С Риэлторами еще сложнее. Даже с двадцатилетним опытом риэлторы, плохо понимают, а некоторые и слов таких не слышали, как наблюдение, конкурс в процедуре банкротства, финансовый управляющий, мнимость сделки, способы обеспечения обязательств, неосновательное обогащение, регресс,  и тд. Риэлторы действуют по схемам банка...взяли выписку, ареста нет, пошли на сделку. В лучшем случае, можно попасть на приостановку сделки. У Росреестра существует право приостанавливать регистрацию сделки на 3 месяца.  В историях с ипотекой, это также довольно распространенное явления. И получается, что кредит выдан, платить за кредит придется, а недвижимости нет.

Сотрудник полиции или в правоохранительных органов тоже не поможет. Он проверит на судимость - и что это дает? Ровно ничего. Судимые вправе совершать сделки. Риск оспаривание не в том кто судим, а в долгах собственника, банкротстве потенциальном, семейное право, завещательные отказы, отказники от приватизации и тд. И не банк, не страховая, ни риэлторы, ни кто другой, кроме грамотного юриста это не увидит.

Сам проверю, в интернете почитаю. Почитать то можно, проверить и обезопасить себя как?

Как увидеть эти риски? Как не попасть на обман? Как себя застраховать на все 100%?

Ответ вас не обрадует: никак! Исключить на 100% риски не возможно. Выше давали ссылку на пленум ВС РФ. Но свести эти риски к минимуму возможно.

 

Для этого нужно обращаться не в банки или к знакомым, или риэлторам. А открыть интернет и найти 10 крупнейших юридических компаний России и обратится в одну из них. И шанс что там Вам помогут, крайне велик.

Но есть и другой путь, рискнуть и надеется не стать одной из 6-10 сделок, которые оспариваются.

 

Есть Решение и от "Pragnum & Partners":

Мы создали отдел по сопровождению сделок с недвижимостью, чтобы доводить клиентов до завершения сделки и исключить возможность недобросовестных действий со стороны собственников и риэлторов по отношению к Вам. Мы подыскиваем вам жилье, оказываем полное юридическое сопровождение Вас на всех этапах сделки. При этом мы решили снизить финансовую нагрузку, т.к. наши услуги стоят в разы дешевле риэлторских, и исключает возможность обязать вас нести дополнительные расходы  по сделке.

Что касается услуги:

Услуга предполагает:

Поиск объекта по вашим критериям. Определяемся с объектом.

Далее, согласовываем со второй стороной, организуем и сопровождаем  внесения аванса или задатка за объект. Проговариваем и прописываем кто будет нести расходы по сделки. Физическое и юридическое освобождение объекта. Расчеты - ячейка/или аккредитив, условия раскрытия, перечень документов для доступа в сейф или для раскрытия аккредитива. У кого будет ключ от ячейки, как будем регистрироваться, на ком нотариальные расходы и тд.

Проводим полную юридическую проверку объекта и собственника. Проверка наличия судебных дел в отношении собственников, долги, исполнительные производства. Проверяем не возбуждались ли в отношении собственников процедур банкротства. Проверяем объект на наличие арестов, обременений, судебных дел. Проверяем на наличие отказников от приватизации, несовершеннолетних, лиц имеющих права на обязательную наследственную долю. Нажито ли имущество во время брака и т.д. По результату проверки выдается правовое заключение. Благодаря этому заключению клиент приобретает статус добросовестного приобретателя – установленного ст 302 ГК РФ. )

Далее загружаем документы в ваш личный кабинет, либо направляем менеджеру банка напрямую (в зависимости от выбранного банка).

Назначаем оценку по объекту.

По готовности оценочного альбома документы в полном объеме направляются в банк и страховую компанию для рассмотрения объекта как предмета залога, согласовываем условия сделки.

В это время подготавливается договор купли-продажи, который согласовывается со всеми сторонами сделки.

Далее сопровождаем вас на сделке в банке при подписании кредитного договора, закладной, договора страхования, договора купли продажи, договора банковской ячейки или аккредитива.

Сопровождаем при подаче документов на государственную регистрацию.

После госрегистрация - еще одна встреча на раскрытие ячейки или аккредитива и подписания акта приема передачи.

Т.е. по факту - Вам нужно будет с нами съездить на 3 встречи, всю остальную работу, а именно организация сделки, ведение переговоров со второй стороной и банком, подготовка и сбор дополнительных документов мы берем на себя.

По окончанию нашего с вами сотрудничества Вам выдается годовой сертификат на юридическое консультационное обслуживание.

 

Приобретая недвижимость в собственность важно учесть целый ряд моментов, таких как:

  • 54358827_2Налогообложение ;
  • Наличие залогов, обременений, арестов;
  • Приобретался ли объект в браке или на деньги нажитые во время брака;
  • Наличие обязательств у продавца по кредитам, займам;
  • Наличие прав третьих лиц: не вступившие в наследство наследники, несовершеннолетние не участвовщие в приватизации и тд.
  • Порядок совершение сделки и оплата;
  • Наличие судебных споров по объекту и др.

Практика сопровождения сделок:

  • Купля-продажа квартир, долей в квартире;
  • Купля-продажа домов, коттеджей, танхаусов;
  • Купля-продажа земельных участков;
  • Купля-продажа коммерческой недвижимости;
  • Дарение, мена, рента;
  • Залоги, ипотека, поручительство;
  • Консультирование по вопросам налогообложения;

 

Как купить, продать или обменять квартиру без риэлтора. Управляющий партнер компании "Pragnum & Partners" Михаил Колечкин  в интервью "Комсомольской правде" дал свою оценку: https://www.kp.ru/daily/26720.5/3745923/ 

Сопровождение сделок включает в себя:

Проверка юридической чистоты объекта:

  • Проверка правоустанавливающих документов на недвижимость
  • Проверка «Истории недвижимости»
  • Проверка полномочий продавца на владение и продажу
  • Проверка по реестру должников, выявление исполнительных производств
  • Проверка на предмет возможных обременений, арестов, залогов
  • Выявление споров, судебных разбирательств по объекту, по продавцу
  • Заключение о юридической чистоте объекта

Участие в переговорах по согласованию условий сделки

  • Разработка схемы сделки 
  • Формирование переговорной позиции
  • Согласование условий сделки
  • Сопровождение при внесении аванса/ задатка
  • Согласование условий предварительного договора

Подготовка сделки в банке

  • Согласование с банком даты и времени сделки
  • Бронирование ячейки
  • Экспертиза условия доступа к ячейке
  • Консультирование клиента по вопросам взаиморасчета между сторонами

Присутствие юриста на сделке

  • Проверка полномочий лиц, участвующих в сделке
  • Сопровождение при подписании договорам
  • Сопровождение при передачи денежных средств

Сопровождение юриста при вскрытии банковской ячейки

  • Организация встречи в банке участников сделки для обмена документами, ключами
  • Проверка документов, являющихся основанием для вскрытия банковской ячейки
  • Проверка соблюдения всех условий, являющихся основанием для вскрытия банковской ячейки
  • Проверка документов, изымаемых из банковской ячейки

Подготовка передаточного акта

Регистрация права собственности Покупателя:

  • Формирование пакета документов, необходимого для представления в соответствующий регистрирующий орган 
  • Представление сформированного пакета документов в соответствующий регистрирующий орган        
  • Получение в регистрирующем органе свидетельства о праве собственности и договора с отметкой о государственной регистрации права собственности

Мы умеем:

  • сводить риски к минимуму;
  • заключать договоры с максимальной выгодой для Вас;
  • давать исчерпывающую информацию о всех вариантах правовых последствий предпринимаемых Вами шагов;
  • пресекать любые попытки мошеннических действий в сопровождаемых нами сделках;
  • отстаивать Ваши интересы, принимая активное участие на всех этапах взаимодействия с контрагентом;
  • собирать полный пакет необходимых для сделки документов без Вашего участия;
  • задействовать устоявшиеся профессиональные знакомства, благодаря которым мы обеспечиваем кратчайший срок регистрации сделок и отсутствие "бюрократических сюрпризов";
  • разрабатывать законные схемы совершения сделок с расчётом оптимальной налоговой нагрузки;
  • экономить Ваши время, нервы и деньги.

          Операции с недвижимостью и землей относятся к сделкам с большим количеством скрытых рисков. В современном российском законодательстве существует несколько десятков оснований для признания заключенных сделок недействительными. Большинство рисков ограничены во времени сроком исковой давности, но есть риски, не ограниченные по времени, споры, на которые не распространяется срок исковой давности.


Почему Вам выгоднее обратиться к нам, а не в агентство недвижимости (риэлтору)?

          Стоимость юридического сопровождения сделки зависит от объема работ и не зависит от суммы сделки. Это честный подход, который выгодно отличает нас от агентств недвижимости. Вы сами выбираете объём требуемых Вам услуг - от устной консультации, составления договора или юридического анализа правоустанавливающих документов  до комплексного сопровождения сделки "под ключ".

В случае если Вам потребуется услуга риэлтора, в штате нашей компании имеется профессиональный брокер по недвижимости оказывающий следующие услуги:

  • Поиск, продажа, аренда, жилой и коммерческой недвижимости в Москве и Московской Области;
  • помощь в получении ипотеки;
  • консалтинг и анализ рынка; 
  • проведение переговоров по согласованию цены;
  • проверка истории объекта недвижимости;
  • проверка собственников недвижимости;
  • проверка юридической чистоты объекта недвижимости;
  • сбор необходимого пакета документов для сделки;
  • подготовка авансового соглашения;
  • составление и регистрация договора купли-продажи, дарения, мены, объекта недвижимости;
  • сопровождение клиентов в банке, юридическая экспертиза договора аренды банковской ячейки, организация проверки/пересчета денежных средств;
  • подготовка Акта приема-передачи и расписки о расчетах.

 

Наши преимущества:

  1. Проводим бесплатный анализ: Перед началом любого дела мы оцениваем риски для наших клиентов;
     
  2. Уделяем внимание деталям: Мы комплексно и детально вникаем в корень проблемы, изучаем нюансы и особенности каждого конкретного случая, находим рычаги и методы давления на противоположную сторону;
  3. Дорожим репутацией: 90% наших клиентов приходят к нам по рекомендациям, мы действительно дорожим своей безупречной репутацией;
  4. Гарантируем: отсутствие рисков, максимальную выгоду, работу на результат.
     
  5. Всегда находим нестандартные пути решения проблемы: Устраиваем коллективные мозговые штурмы, ломаем стереотипы и судебную практику, мыслим нестандартно и творчески, создаем эксклюзивные алгоритмы решений.

Как мы будем выполнять работу:

  1. Бесплатное консультирование и оценка перспектив у нас в офисе;
  2. Прогноз возможных рисков судебного дела и возможности занятия той или иной позиции противоположной стороной;
  3. Разработка стратегии и модели ведения дела и защиты позиции клиента;
  4. Сбор необходимых доказательств, в том числе путем рассылки адвокатских запросов;
  5. Проведение комплекса досудебного урегулирования спора;
  6. Подготовка и подача всех процессуальных документов, которые необходимы для успешного разрешения спора;
  7. Обеспечение иска, путем переуступки прав части требований на физическое лицо и подачи иска в суд общей юрисдикции.
  8. Полное представительство интересов клиента во время всех судебных процессах;
  9. Обеспечение и правовое сопровождение исполнения решения суда.

Наши принципы:

  • ico-1
    Качество

    В компании работают исключительно высококвалифицированные специалисты и эксперты, способные в кратчайшие сроки выстроить грамотную защиту, сформировав правовую позицию, исключив все возможные правовые риски для клиента.

  • ico-1
    ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ и комплексный ПОДХОД.

    Каждый клиент для нас особенный, именно индивидуальный и комплексный подход к проблеме клиента помогает нам сформировать эффективную линию защиты, гарантирующие клиенту достойный результат.

  • ico-1
    БЕЗУПРЕЧНАЯ РЕПУТАЦИЯ.

    Мы дорожим своей репутацией и репутацией наших клиентов, а значит заинтересованы в долгосрочных партнерских отношениях. Большая часть наших клиентов, обратившись к нам однажды, продолжают регулярно пользоваться услугами нашей компании.

  • ico-1
    ПОЛИТИКА КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ.

    Мы гарантируем конфиденциальность – и придерживаемся высоких стандартов в области профессиональной и деловой этики.

  • ico-1
    ОПЕРАТИВНОСТЬ и ЧЕСТНОСТЬ

    Всегда выполняем все задачи в максимально сжатые сроки. При этом основополагающим принципом остается качество. Мы стремимся экономить не только время, но и деньги наших клиентов.

Оставьте заявку
Заполните поля формы и получите бесплатную консультацию
Форма